Muchas de las hipotecas firmadas hasta 2013 incluían las famosas cláusulas suelo, práctica que la Unión Europea calificó de abusiva. Tras resoluciones judiciales y recomendaciones del Banco Central Europeo y del Banco de España, los bancos reaccionaron de forma muy diferente, unos las suprimieron inmediatamente y otros esperaron a negociar con sus clientes su eliminación. Hoy vamos a explicarte qué es una cláusula suelo y qué hacer si has firmado una de ellas.
¿Qué es una cláusula suelo?
La cláusula suelo o suelo hipotecario es una cláusula que establece un límite mínimo y fijo del interés en hipotecas variables. Al realizar contratos hipotecarios que incluyan esta cláusula se acepta pagar un porcentaje mínimo del tipo de interés aunque el interés descienda a cifras inferiores del que marca el variable pactado con el banco.
Vamos a poner un ejemplo para esclarecer el concepto: Si firmas una hipoteca con tu banco en el que aceptas una “cláusula suelo del 3%”, significa que aceptas seguir pagando un interés del 3% incluso cuando el interés variable se halle al 1,2%, y por tanto estarías pagando más de lo que deberías en esas circunstancias.
Limitar el interés a pagar en una hipoteca es una práctica habitual cuando se trata de la fijación del límite superior, es lo que se conoce como las cláusulas techo. A la práctica no es una condición muy efectiva ya que se suele establecer por encima de los valores habituales; aunque necesaria ya que protege al consumidor en caso de que el tipo de interés aumente descontroladamente.
¿Qué ha pasado con las cláusulas suelo desde 2013?
La Unión Europea y sus instituciones consideraron en 2013 que las cláusulas suelo constituyen condiciones hipotecarias abusivas, ya que éstas van en contra de el Código de Buenas Prácticas y transparencia que la UE quiere para su territorio.
En este sentido, también en 2013, el Banco Central Europeo, haciendo uso de directrices y recomendaciones, indicó a los bancos españoles que las cláusulas suelo no se avenían a los principios que deben regir la práctica bancaria.
Los bancos españoles no tardaron en reaccionar y, desde ese año en adelante, las cláusulas suelo desaparecieron de los nuevos contratos hipotecarios. Lo que hay que tener en cuenta, es que muchas de las hipotecas firmadas antes del 2013 y que contenían cláusulas suelo siguen en estos momentos en vigor. Algunos bancos ya han intentado anticiparse suprimiendo la famosa cláusula suelo de manera general, para intentar negociar así con los clientes que solicitan la eliminación de la cláusula suelo.
Actualización 2019
Según los datos publicados en por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), durante el primer trimestre del 2019, 37.746 casos relativos a cláusulas suelo han sido resueltos por los tribunales especializados en esta materia. De los casos conocidos por estos tribunales más del 95% de las sentencias dictadas fueron favorable para el cliente, resultando favorable para los bancos únicamente un 3% de las resoluciones.
Cataluña es una de las comunidades autónomas en donde más asuntos se han resuelto junto a Castilla y León, Andalucía, Valencia o Madrid entre otras.
Recordamos que desde la creación de estos tribunales en 2015, los asuntos presentados ante este órgano comprenden además de las cláusulas suelo, los gastos de formalización hipotecaria e intereses moratorios, entre otros asuntos
¿Tu hipoteca tiene una cláusula suelo?
Antes de reclamar mediante una negociación o bien una demanda judicial, hay que confirmar que efectivamente la hipoteca contiene una cláusula suelo. Esto aparece normalmente en el apartado relativo al tipo de interés variable vinculado al euríbor. No aparece acompañado de la palabra “cláusula suelo” pero sí suele hacerlo con un texto similar a: “el tipo de interés que resulte no podrá ser inferior al x% nominal anual” o bien “ni superior al x% nominal anual”. También puede comprobarse en el recibo, ya que si el interés que aparece reflejado es superior al euríbor actual más un diferencial del crédito, estaremos hablando de una cláusula suelo.
Las personas que tienen hipotecas con cláusula suelo, y que por tanto firmaron el contrato hipotecario con su banco antes de que éstas desaparecieran en 2013, se han encontrado en muy diversas situaciones. La reacción de los bancos españoles no ha sido homogénea y cada uno tomó medidas diferentes. A continuación, te explicamos las situaciones más habituales y qué hacer en cada caso:
Eliminación automática de cláusulas suelo sin devolución
Algunos bancos quitaron automáticamente todo tipo de cláusula suelo de los contratos hipotecarios que sus clientes hubieran firmado con ellos, pero no devolvieron los intereses que el cliente pudiera haber pagado de más antes de la fecha de la eliminación de la cláusula.
Reclamación de la eliminación con condiciones para la devolución
A pesar de las recomendaciones del Banco Central Europeo, muchos bancos españoles mantienen las cláusulas suelo de las hipotecas ya firmadas y siguen cobrando intereses superiores a los que debieran. Estos bancos obligan a sus clientes a reclamar la eliminación de las cláusulas y someten la supresión a dos condiciones:
- Que los clientes afectados hagan una solicitud formal y expresa a la entidad bancaria solicitando la eliminación de la cláusula suelo de su hipoteca.
- Que el cliente se comprometa por escrito a no reclamar con posterioridad la devolución del dinero pagado de forma inadecuada por las cláusulas suelo.
Nuestra experiencia nos dice que lograr la devolución de estos intereses requiere de negociaciones que no son ni fáciles ni ágiles, pero sí factibles. Con paciencia y perseverancia es posible lograr la devolución de los intereses de las cláusulas suelo.
Cómo reclamar si tienes una cláusula suelo
Si eres uno de los afectados por una hipoteca con cláusula suelo soluciones cuando antes las condiciones de tu hipoteca. Cada hipotecante deberá solicitarlo de forma individual y oficial en su propio banco. Te proponemos lo siguiente:
- Lo primero de todo es lograr la eliminación de la cláusula suelo de tu hipoteca. La mayoría de bancos no las eliminan si no hay una solicitud expresa del hipotecante. Recomendamos recurrir a la negoción con tu banco, es la vía más rápida y efectiva. Contrata los servicios de un asesor financiero si no estás seguro de cómo enfocar correctamente la negociación para la eliminación de la cláusula suelo.
- ¡Cuidado con lo que firmas! Algunos bancos obligan a sus clientes a que se comprometan por escrito a no reclamar con posterioridad la devolución del dinero pagado de forma inadecuada. Esto es igual de abusivo que las cláusulas suelo en sí mismas. Recuerda: Nunca debes firmar la supresión de la cláusula suelo con condiciones.
- Reclama la devolución de los intereses que se hayan pagado de forma inadecuada. Lograr que te devuelvan con carácter retroactivo desde mayo de 2013 todos los intereses cobrados en exceso es posible. Un asesor financiero con experiencia en la negociación con bancos te ayudará.
- Además, es bueno que te reserves la opción de poder reclamar las cantidades cobradas en exceso desde la constitución de la hipoteca. Esta cuestión se aún está debatiendo, por lo que una vez más, cuidado con lo que firmas y resérvate el derecho.
- Te aconsejamos que intentes evitar recurrir a demandas judiciales como primera opción, son procesos costosos y muy lentos. Nuestra experiencia nos demuestra que negociar directamente con los bancos está dando muy buenos acuerdos económicos y de forma mucho más rápida.
Reclamación de intereses de forma retroactiva
Más allá de la eliminación de las cláusulas suelo, hay una segunda consecuencia que preocupa mucho a los bancos: la reclamación con carácter retroactivo de las cantidades que desde 2013 se han cobrado en exceso en todas y cada una de las hipotecas que tenían cláusulas suelo. Estas reclamaciones podrían suponer cantidades importantes.
En febrero de 2015 la sala de lo civil del Tribunal Supremo ya ratificó la nulidad de las cláusulas suelo por ser abusivas y lo más importante, dictaminó que las entidades bancarias deberán devolver las cantidades cobradas indebidamente desde el 9 de mayo de 2013. Muchos bancos presentaron recursos, pero el pasado septiembre se desestimó en auto y, además, la juez estimó que la reclamación de la supresión de cláusulas y la devolución de cantidades con carácter retroactivo debe ser individual, ya que en el marco de ejecución de la sentencia, se deberá fijar la cuantía. En 2016 una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictamino que se deben pagar los intereses de la hipoteca con carácter retroactivo desde la fecha de la firma.
La importancia del asesor financiero: negociación
Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional, conseguir la nulidad de la cláusula suelo y reclamar el dinero pagado de más, es más fácil que antes. Por lo tanto, intentar llegar a un acuerdo con el banco mediante una negociación es la opción más recomendable y evitar así posibles costes judiciales.
Desde MLT asesores podemos asesorarte y negociar con las entidades bancarias ya que conocemos la legislación y la vigente jurisprudencia. Contamos con un equipo de asesores financieros y abogados especializados, y ofrecemos un servicio específico para la reclamación de Cláusulas Suelo. Es vital el asesoramiento financiero independiente, ya que el consumidor debe negociar de forma individual ante el banco. Estos son los puntos claves por los que se debe contar con asesoramiento financiero especializado para cada caso:
- El sector bancario no puede recurrir las sentencias del TSJ .
- Habrá presión gubernamental para que se lleguen a acuerdos extrajudiciales.
- Si la hipoteca está pagada , amortizada o subrogada también se puede y se debe reclamar .
- Estar asesorado permite negociar con el banco en igualdad y ahorra tiempo y dinero.
- Una demanda contra el banco costará a ambas partes costas y gastos judiciales, con lo que los bancos se mostrarán más receptivos llegando a un acuerdo extrajudicial .
- Los clientes de BBVA tienen derecho a reclamar la retroactividad anterior a 2013.
- La finalidad del préstamo hipotecario no influye en la reclamación: todas las operaciones son susceptibles de nulidad y retroactividad.
- No se deben aceptar determinadas propuestas bancarias , tales como tipo fijo o aumento de diferencial a cambio de eliminar la cláusula suelo.
Reclamación mediante abogados
Si la negociación directa con tu banco no funciona, seguramente será necesario interponer una demanda judicial mediante los servicios de un abogado, quien estudiará tu caso particular y tu hipoteca y analizará si esta reúne los requisitos necesarios para prosperar con dicha demanda y su rentabilidad.
En líneas generales es recomendable contratar a un abogado para la reclamación de cláusulas suelo siempre y cuando la negociación no haya dado sus frutos y hayas pagado unos intereses mayores con una cláusula suelo a partir del 9 de mayo de 2013.
