Nueva Ley Hipotecaria: ¿Cómo afecta a tu préstamo?

La nueva ley califica de imperativo la totalidad de las disposiciones que la integran o normas que las puedan desarrollar, por lo que no será válido cualquier pacto contrario a estas normas. Esto incluye posteriores interpretaciones, como sucede actualmente con las demandas interpuestas contra entidades bancarias en relación a los diversos productos financieros y clausulas suelo.

Además, en caso de incumplimiento se establece un régimen sancionador que dependerá del Banco de España.

Nuevo procedimiento que nos trae la Ley de crédito hipotecario

Las novedades desglosadas a continuación, particularmente la ejecución hipotecaria, no serán aplicables a aquellas hipotecas firmadas con anterioridad de esta ley, salvo en caso de subrogación o novación, que sí se acogerán a la nueva legislación.

Comisiones bancarias y gastos

• Comisión de apertura: la comisión de apertura será la única que podrá ser cobrada por la entidad financiera en caso de préstamo hipotecario.
• Estudio de viabilidad: no podrá cobrarse la conocida comisión por el estudio de viabilidad para la operación.
• Comisión por novación: en caso de variación de ciertos términos de una hipoteca ya suscrita cuando se vaya a aplicar un tipo de interés fijo en sustitución de uno variable, se podrá cobrar comisión pero con ciertas limitaciones. La comisión por reembolso anticipado no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15%.
• Gastos hipotecarios: las entidades financieras deberán abonar los gastos hipotecarios. Esto incluye los gastos referentes a la notaría, registro y gestión, además del abono del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Mayor transparencia

Se garantiza una mayor transparencia e información notarial. El notario será quien recibirá la información precontractual del banco y quedará obligado a informar con carácter previo de 10 días de todas las cláusulas contenidas en el contrato cerciorándose, en todo momento, que este entiende el contenido y la trascendencia de lo que va a firmar.

Ejecuciones hipotecarias

Se endurecen los requisitos para la ejecución hipotecaria sobre viviendas y cuyo prestatario sea una persona física, por cuanto se requerirá que las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al:

• 3% del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o equivalente.
• 7% del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o equivalente.
• Que haya mediado un requerimiento de pago por parte de la entidad bancaria concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Venta de productos

Se prohíbe la venta vinculada de productos, es decir el banco no podrán obligar a contratar por ejemplo, un seguro, para optar a un préstamo hipotecario.

Sí se permite en cambio las ventas combinadas de productos. En ese caso, el banco deberá facilitar al consumidor dos presupuestos, uno con el interés aplicable a la hipoteca y el otro al producto financiero.