Estas dudas han motivado consultas a la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) procedentes del Consejo General del Notariado (CGN) y del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Te destacamos las más relevantes a continuación:
Hipotecas con personas físicas consumidoras
La Ley Reguladora de Contratos de Crédito Hipotecarios establece que la Ley se aplica en hipotecas con una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante, en los siguientes supuestos:
- Adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir con independencia de que su destino sea o no residencial.
- Pagar todo o parte del precio de compra de un inmueble, o de levantar un embargo, o de refinanciar un préstamo anterior contraído con esa misma finalidad adquisitiva.
- Refinanciar un préstamo anterior garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble.
- Venta empresarial de un inmueble con subrogación del comprador. Aunque no consienta el acreedor, ni se pacte novación.
- Venta entre particulares concurriendo la entidad acreedora. Si interviene para consentir la subrogación del primitivo deudor.
- Novación del préstamo. Atendiendo a los contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.
- Préstamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero, las partes pueden acordar válidamente la sujeción del contrato a la ley del otro país, debiéndose respetar el específico régimen de protección que la normativa de consumo del país de la residencia habitual del prestatario pueda imponer.
Préstamos en los que no se aplica la nueva Ley
La Ley también establece en qué casos no se aplica la nueva Ley Reguladora de Contratos de Crédito Hipotecarios:
- Préstamos personales para rehabilitar viviendas, excepto en los préstamos mixtos para adquirir y rehabilitar.
- Venta entre particulares, con retención de la deuda pendiente y asunción de la misma por el comprador, sin intervención del acreedor. Aun así, sí que está obligado a dar al comprador toda la información relativa al préstamo y sus condiciones.
- Subrogación activa, cuando el simple cambio de acreedor no modifique en modo alguno la posición del deudor.
- Operaciones de reestructuración en aplicación del Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos), no constituye por sí una novación a la que resulte aplicable la LCCI excepto si se pactan otras modificaciones en las condiciones del préstamo, o cuando se acuerda reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.
Préstamos Hipotecarios a empleados
Cuando el prestatario es una persona jurídica, y el avalista o hipotecante no deudor es persona física, en principio no se aplica la nueva Ley de Crédito Hipotecario (LCCI).
Excepcionalmente, la ley sí se aplica en el caso de préstamos hipotecarios a empleados. El hecho de que la hipoteca se conceda a un empleado en aplicación de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la política social o laboral de la empresa, y así se indique en la escritura, debe ser suficiente para acreditar su condición de préstamo exceptuado sin necesidad de cumplir los requisitos de la LCCI.
Hipotecas con moneda extranjera
Se consideran hipotecas con monedas extranjeras, todos aquellos contratos hipotecarios incluidos en el ámbito de la ley y obliga al profesional a garantizar la conversión a una moneda alternativa en los términos que establece el precepto. Para la aplicación de la norma bastará que se cumplan uno los siguientes criterios:
- Que en el momento de formalizar el contrato hipotecario, el prestatario tenga los activos con los que ha de reembolsar el préstamo en una en moneda diferente a la del préstamo, o que perciba los ingreso sen una en moneda diferente a la del préstamo.
- Que el prestatario sea residente fiscal en otro Estado miembro cuya moneda sea diferente a la del préstamo hipotecario.
