Usufructo y nuda propiedad: Derechos y obligaciones en Cataluña

¿Qué es la nuda propiedad vs usufructo?

El nudo propietario es el titular de un bien inmueble o mueble, pero que no puede disfrutar ni poseer. Esto ocurre ya que otra persona tiene derecho de usufructo sobre el mismo.

Con carácter general, el usufructo otorga a una persona la posesión, uso y disfrute de un bien, por ejemplo una vivienda, pero no es propietaria del bien.

Obligaciones de los usufructuarios

La persona usufructuaria tendrá la obligación de:

• Mantenerla en óptimas condiciones.
• Sufragar las cargas privadas existentes en el momento de la constitución.
• Asumir los gastos de conservación y mantenimiento, el coste de las reparaciones ordinarias (dado que las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del nudo propietario)
• Pago de los suministros.
• Abonar las tasas y tributos de devengo anual.
• Responder por los daños ocasionados en el inmueble y frente a terceros de los que medie culpa o negligencia.
• Comunicar al nudo propietario, así como cualquier cuestión que afecte al inmueble y de la que haya tenido noticia.

El derecho de usufructo, salvo que se disponga en otro sentido, es enajenable (que se puede transmitir), gravable y arrendable (en nuestro ejemplo, el usufructuario/a puede arrendar la vivienda a un tercero/a).

Si la finca estuviese, además, gravada, antes de constituirse usufructo, habiendo una hipoteca, los usufructuarios no han de pagar dicha deuda. Si el nudo propietario forzosamente tuviese que vender la vivienda para pagar la deuda, responderían ante los usufructuarios por el perjuicio causado.

El contrato de usufructo

En este punto resulta interesante diferenciar cuando el usufructo se constituye expresamente entre las partes (ejemplo: el/la titular decide venderla reservándose el derecho de usufructo vitalicio a su favor), del que nos podría venir dado (ejemplo: mortis causa).

En el primer de los supuestos, ambas partes dentro de la libertad de pacto, pueden definir los derechos y obligaciones que vincularán a las partes, por ejemplo, vetando la enajenabilidad del derecho del usufructuario, la obligación de prestar fianza en garantía de, etc.

En todo caso, recomendamos formalizarlo mediante un contrato de usufructo y elevarlo a público ante notario, lo que nos permitirá inscribir nuestro derecho en el Registro de la Propiedad.

Si el usufructo ya está constituido (caso de las herencias, donde se suele constituir usufructo vitalicio del domicilio habitual del causante a favor del cónyuge supérstite por ejemplo) es importante ante de tomar ninguna decisión estudiar el título de constitución del usufructo para conocer las cuestiones particulares del mismo.