Novedades en la Ley de Alquileres Urbanos

Contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019

Se mantiene el dejar fuera de la aplicación de la LAU las viviendas de más de 300 metros o cuya renta en cómputo anual exceda 5,5 veces el SMI (en la actualidad sería una renta superior a 4.000€/mes). Estas son las principales novedades:

Duración y prórroga

Se sigue manteniendo el plazo mínimo de alquiler de 5 años para los alquileres de vivienda y 7 años para los casos en los que la arrendadora sea una sociedad mercantil. Si el contrato fija un plazo inferior se prorrogará obligatoriamente para la propiedad hasta cumplir los plazos anteriores.

Cumplidos los plazos y, si nada se dice entre las partes, se prorrogará a su vez durante 3 años más, hasta ahora se prorrogaba un año. Para que dicha prorroga no se active se exige un pre-aviso de cuatro meses en caso de ser la propiedad quien lo comunique y dos meses cuando sea el arrendatario/a.

Si los propietarios necesitan recuperar su vivienda

El arrendador/a podrá ocupar la vivienda alquilada antes de que se cumpla la duración pactada si se dan todo estos puntos:

1. Hace constar dicha posibilidad en el contrato;
2. Se ha cumplido un año de contrato;
3. Media un pre-aviso de dos meses.

¿Tienes dudas sobre en qué casos los propietarios pueden desalojar a los inquilinos antes de finalizar el contrato? Ponte en contacto con nuestro equipo de abogados.

Si se compra una vivienda alquilada

A diferencia de lo que disponían las últimas reformas, tanto si se compra como si se vende una vivienda alquilada, la nueva persona propietaria deberá respetar el contrato de alquiler que afecte a la finca durante 5 o 7 años (dependiendo si el arrendador/a es una sociedad o persona física) aun cuando el contrato no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si el contrato fijase una duración mayor a la establecida por ley, los nuevos adquirente sólo deben respetar los plazos anteriores y, en los que exceda, indemnizar al arrendatario/a con una mensualidad por cada año que reste por cumplir.

Subrogación en caso de fallecimiento

La subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario será aplicable cuando esta situación se dé dentro de ese plazo comentado de 5 o 7 años, pudiendo pactarse que en el caso de que se dé pasado este plazo mínimo el arrendatario/a no tendrá lugar a subrogarse en la posición del cónyuge.

No obstante este pacto será nulo en caso de que las personas beneficiarias de dicha subrogación se encuentren en situación de especial vulnerabilidad o mayores de 65 años.

Obras de mejora y elevación de Renta

Cuando se ejecuten obras de mejora y transcurridos cinco años (o siete) de duración del contrato y, salvo que no se disponga de otra manera, la propiedad podrá elevar la renta con los máximos dispuestos en la ley. Esta elevación de la renta se producirá:

• a) un mes después de serle notificado al arrendatario;
• b) esta notificación deberá ser por escrito y detallarse los cálculos de dicho aumento;
• c) se deberá adjuntar copia de los documentos que justifiquen dicho aumento de renta.

Actualización del precio de alquiler

Respecto a la actualización de la renta de arrendamiento, para que esta tenga lugar de forma anual se tiene que establecer de forma clara en el contrato el mecanismo o regla aritmética aplicable y, en su defecto, el índice de garantía de competitividad.

Para los arrendamientos de renta reducida no podrá sobrepasar el IPC.

Fianza

La fianza obligatoria para el alquiler de viviendas seguirá siendo de una mensualidad y deberá ser devuelta en un mes; en caso contrario, devengará interés moratorio.

Además, se limita la fianza o garantía adicional que no podrá ser superior a dos mensualidades. En el caso de alquiler de uso distinto de vivienda la fianza obligatoria será de dos mensualidades.

Contratos firmados del 23 de enero al 5 de marzo de 2019

Como la nueva LAU no entra en vigor hasta el 6 de marzo, los contratos celebrados entre estas fechas se acogerán a la LAU anterior al 17 de diciembre de 2018.

Contratos firmados del 19 de diciembre de 2018 al 22 de enero de 2019

Los contratos firmados en este período responden al Real Decreto –ley 21/2018 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Novedades

Quedan fuera de la aplicación de la LAU las viviendas de más de 300 metros o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Actualmente, corresponde a alquileres de más de 4.000€ al mes si el arrendamiento corresponde a la totalidad de la vivienda. Por lo que si vas a alquilar un piso y cumple estas condiciones no se te aplicará la normativa.

Duración del contrato de alquiler

Efectivamente la nueva reforma impone al arrendador un plazo de alquiler mínimo de 5 años para los arrendamientos de vivienda, hasta ahora eran 3 años, y 7 años para los casos en los que la arrendadora sea una sociedad, por lo que para el caso de que el contrato estipule un plazo inferior se prorrogará obligatoriamente para la propiedad hasta cumplir los plazos anteriores.

No obstante cumplidos dichos plazos y, si nada se dice entre las partes, se prorrogará a su vez durante 3 años más, hasta ahora se prorrogaba un año.

Fianza

La fianza obligatoria para el alquiler de viviendas será de una mensualidad y deberá ser devuelta en un mes al arrendatario, en caso contrario devengará interés moratorio.

Además, se limita la garantía adicional (a veces también llamado fianza) que no podrá ser superior a dos mensualidades. En el caso de alquiler de uso distinto de vivienda la fianza obligatoria será de dos mensualidades.

Inscripción del contrato de alquiler

La inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad en caso de venta del inmueble, resulta esencial para que el inquilino ostente estos derechos de prórroga contra el nuevo propietario.

Actualización del precio de alquiler

Respecto a la actualización de la renta de arrendamiento, para que esta tenga lugar de forma anual se tiene que establecer de forma clara en el contrato el mecanismo o regla aritmética aplicable y, en su defecto, el índice de garantía de competitividad. Para los arrendamientos de renta reducida no podrá sobrepasar el IPC.

Derecho de compra

El derecho de adquisición preferente que pudiera tener el inquilino desaparecerá si junto con la venta de la vivienda en cuestión, se venden todas las viviendas que integran el edificio o para el caso de que de haber varios propietarios todos lo vendan a un mismo comprador.

Costes de gestión inmobiliaria y contrato

Cuando se trate de una sociedad el coste de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato se imponen al arrendador. Cabe puntualizar, que los posibles servicios que el arrendatario contrate para revisar, supervisar o negociar la elaboración del contrato de alquiler deberá abonarlos él mismo. Esta excepción legal nos lleva a presuponer que algunos arrendadores impondrán al inquilino la redacción del contrato para así esquivar esta imposición legal.

Actualización del contrato de alquiler

Las novedades de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos sólo se aplican a los nuevos contratos de alquiler. Por lo que si tu contrato de arrendamiento está vigente y llega el plazo pactado para su renovación, hay que tener en cuenta que estas novedades sólo se aplicarán si se firma un contrato nuevo. Se prevée que el sector inmobiliario se acoja a firmar prórrogas para así seguir sujeto la anterior regulación. Te recomendamos consultes con tu abogado inmobiliario antes de la firma del contrato.

Exención de tributación por ITP

Los contratos de arrendamiento de viviendas firmados a partir del 19 de diciembre de 2018 estarán exentos de gravamen de ITP. Cabe destacar, que según la LAU se considera alquiler de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Si tienes dudas sobre las cargas fiscales que conlleva el alquiler de tu vivienda, consulta a nuestro equipo de asesores fiscales.