Ley de Alquileres en Cataluña: La limitación del incremento de precios

El Govern de la Generalitat de Cataluña aprobó el pasado 9 de septiembre un nuevo decreto Ley de medidas urgentes que permite limitar el incremento de los precios del alquiler en zonas de fuerte demanda acreditada. La nueva Ley ha sido aprobada, pero aún no ha entrado en vigor ya que se encuentra en debate de constitucionalidad.

Esta nueva regulación nace con la finalidad de garantizar el derecho fundamental de una vivienda digna tras los incrementos de precios de alquiler que en los últimos 5 años han sido superiores al 30% en la ciudad de Barcelona. La nueva Ley permitirá a la Administración Pública correspondiente cualificar determinadas zonas del territorio cómo áreas con mercado de vivienda tenso y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan a un régimen de contención de rentas.

¿Qué es el mercado de vivienda tenso?

Según la Ley, se consideran áreas con mercado de vivienda tenso, los municipios o partes de ellos, cuando la Administración competente compruebe que el índice de referencia de precios de alquiler (rentas de alquiler):

• Ha sufrido un incremento superior y sostenido del 20% dentro del periodo entre el 2014 y 2019.
• Cuando la carga del alquiler (renta) suponga un costo personal o familiar superior al 30% de los ingresos habituales de los hogares o de la renta media de las personas menores de 35 años.

¿Qué es el régimen de contención de rentas?

La contención de rentas es un mecanismo a través del cual se pretende hacer público el índice de referencia de los precios de alquiler de las viviendas y con ello lograr suministrar datos fiables para el conocimiento de las rentas de alquiler análogas al inmueble que se pretende arrendar.

El índice de referencia se calculará tomando en cuenta el precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie determinadas, teniendo en cuenta los márgenes de precios superior e inferior resultantes de una ponderación de diversas características, tales como pueden ser el año de construcción de la vivienda, el estado de conservación, la eficiencia energética, el ascensor, etc.

Con esta limitación lo que se pretende es que a la hora de formalizar un contrato de arrendamiento se deba tener en cuenta la cuantía máxima de renta que puede ser convenida.

¿Puedo consultar el precio de alquiler de referencia de una zona determinada?

La Generalitat ha habilitado una herramienta en el portal de la Agència de l’Habitatge que permite consultar el índice de referencia y ver el precios de alquiler de referencia de una zona concreta de Cataluña.

Para consultar los precios se necesitan determinados datos de la vivienda como la dirección, los metros cuadrados y el estado de mantenimiento, entre otros.

Alquiler de viviendas de obra nueva

Finalmente, la Ley también establece un régimen de contención de rentas para el caso de los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva o aquellos que se hayan rehabilitado. En el caso del alquiler de las viviendas de obra nueva, las partes pueden pactar aplicar el índice superior de referencia para las viviendas análogas, todo ello con la finalidad de establecer un equilibrio razonable entre el deber de respetar el interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana.

¿Qué duración tienen estas nuevas medidas para el alquiler?

Estas medidas serán de carácter excepcional y temporal, tendrán una duración máxima de 5 años a partir de que la autoridad competente haya acreditado que existen las circunstancias que justifican precisar las medidas para atenuar o revertir la situación del mercado tenso.

Multas para quien no respete los importes establecidos

Para garantizar el cumplimiento de la nueva normativa se ha incorporado el régimen sancionador establecido en la Ley del Derecho a la Vivienda, el cual consistirá en aplicar multas si la parte arrendadora establece una renta igual o superior al 20% del importe máximo que corresponde.